土地增值稅
(一)土地增值稅概述
土地增值稅是對納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。現行的土地增值稅是1993年12月13日由國務院發布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，從1994年1月1日起實行的。開征目的是進一步完善稅制，加強
(二)納稅人
土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（簡稱房地產）并取得收入的單位和個人。單位包括各類企業、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。
(三)征稅范圍
轉讓國有土地使用權，地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓。
“國有土地”是指按照國家法律規定屬于國家所有的土地；
“地上的建筑物”是指建于地上的一切建筑物及地上地下的一切設施；
“附著物”是指附著于土地上的不能移動或一經移動就會遭受損壞的物品。
注：其他情況判定如下：
1. 已出售方式轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物的屬于土地增值稅的征稅范圍，包括：出售國有土地使用權的，取得國有土地使用權后進行房屋開發建造然后出售的，存量房地產的買賣。
2. 房地產的抵押在抵押期間不征收土地增值稅，待抵押期滿后，如果房地產抵債而發生房地產權屬轉讓的，則屬于土地增值稅的征稅范圍。
3. 房地產的交換，發生了產權轉移，屬于土地增值稅的征稅范圍，但對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。
4. 以房地產進行投資、聯營，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營，將房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。
5. 合作建房，建成后按比例分房子用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。
6. 房地產的繼承與轉讓，房地產的出租，房地產的代建方行為和房地產的重新評估而發生的增值，不屬于土地增值稅的征收范圍。
(四)土地增值稅稅率
土地增值稅以納稅人轉讓房地產取得的增值額為計稅依據。即納稅人取得的轉讓房地產的全部收入減除支付的地價款、開發成本和各項費用稅金等扣除項目后的余額，實行四級超率累進稅率。
1.增值額不超過扣除項目金額50%的部分，稅率30%。
2.增值額超過扣除項目金額50%～100%（含）的部分，稅率40%，速算扣除系數5%。
3.增值額超過扣除項目金額100%～200%（含）的部分，稅率50%，速算扣除系數15%。
4.增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率60%，速算扣除系數35%。
(五)計稅依據
土地增值稅按納稅人轉讓房地產的收入總額減除扣除項目金額的余額和適用稅率計征，計稅公式為：
應稅收入是指納稅人轉讓房地產所得的全部價款及有關的經濟利益，包括貨幣收入（現金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據和國庫券、金融債券、企業債券、股票等）、實物收入（如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動產）以及其他收入（如專利權、商標權、著作權、專有技術使用權、土地使用權、商譽權等）在內的全部收入。
扣除項目的確定
1.取得土地使用權所支付的金額：納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按照國家統一規定繳納的有關費用。
2.房地產開發成本，指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，主要包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程款、建筑安裝工程費、基礎建設費、公共配套設施費、開發間接費用等。
3.房地產開發費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費費用和財務費用。
其中財務費用中的利息費用能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的其允許扣除的房地產開發費用公式為：
允許扣除的房地產開發費用=利息＋（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%以內
如果納稅人不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用公式為：
允許扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%以內
4.與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅及教育費附加。需要說明的是，房地產開發企業按照規定在轉讓房地產時繳納的印花稅已列入管理費用中，在此不允許單獨再扣除。
5.其他扣除費用，對從事房地產開發的納稅人，可按上述“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”兩項金額之和，加計20%進行扣除。
6.舊房及建筑物的評估價格，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按照國家統計繳納的有關費用及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或者不能提供已支付的地價款憑據的，在計征土地增值稅時不允許扣除。
