問：我公司是一家房地產開發企業，成立了一個分公司和某村委會合作進行“新農村建設”開發。開發的形式如下：村委會出一塊耕地，分公司在此耕地上開發（工程款由分公司支付），房屋建成后安置村民，村民無償搬進去后，我公司在村民原宅基地上開發商品房出售（宅基地的土地款不再支付）。
1.這塊耕地開發時涉及的土地使用稅，應該由分公司繳納嗎？
2.這塊耕地的建設用地規劃許可證上的用地單位是總公司，那么應由總公司還是分公司在當地繳納土地使用稅？
答：
1.根據《國家稅務局關于印發〈關于土地使用稅若干具體問題的補充規定〉的通知》（國稅地〔1989〕140號）規定：關于對房地產開發公司建造商品房的用地應否征稅問題規定，房地產開發公司建造商品房的用地，原則上應按規定計征土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由各省、自治區、直轄市稅務局根據從嚴的原則結合具體情況確定。
但根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號）規定，房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。《國家稅務總局關于進一步加強城鎮土地使用稅和土地增值稅征收管理的通知》（國稅發〔2004〕100號）進一步明確規定，各級稅務機關要嚴格按照減免稅的管理權限和減免稅審批程序辦事。除經批準開發建設經濟適用房的用地外，對各類房地產開發用地一律不得減免城鎮土地使用稅。
因此，房地產開發企業無論是在開發期間還是在開發過程中自用、出租、出借本企業建造的商品房過程中的用地均應依法繳納土地使用稅，不得享受減免稅政策。
根據《土地使用稅暫行條例》的規定，征用的耕地，可自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅；征用的非耕地，應自批準征用的次月起繳納土地使用稅。
2.根據《土地使用稅暫行條例》的規定：在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。根據《關于轉發〈關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》（國稅地字〔1988〕015號）的有關規定：土地使用稅的納稅人為擁有土地使用權的單位和個人。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的由代管人或實際使用人納稅。土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。
因此，實際使用的單位才是土地使用稅的納稅人。雖然你公司的這塊耕地的建設用地規劃許可證上的用地單位是總公司，但分公司作為土地開發人為土地使用稅的納稅人。 |
